十年房价两茫茫 在售楼员的眼中这十年是笔账

吴双（化名）如今已经是我市一家地产公司的销售总监，从2000年毕业到现在，吴双从一位普通的售楼员开始，一步步见证了大连楼市几代房奴的变化。在他眼里，“第一代房奴”当年是一台夏利入市，如今房产已经变成一台大奔；现在的房奴，不凑够买台奔驰中级车的钱，连入市都难。而单单是由此付出的利息，已经可以再买台奔驰。
　　2年，由没人要到排队抢
　　2000年，刚刚从大专毕业的吴双进入位于金三角附近的一处楼盘做售楼员，当时，那个楼盘还只是一个正在建设的大工地，售楼处就在附近一处公建的一楼租用了一个大大点的办公室，连沙盘都没有，更不用说是小区绿化什么的了。
　　“一开始来买房子的人根本就不多，也很少有人问及小区规划、绿化等问题，大家的目光多数还时集中在户型的好坏上。”吴双记得，那个盘不算大，房子卖得并不好，最后剩了好多套房子，都被开发商抵给材料供应商或者建筑商了，“当时正好认识一位材料供应商，他被抵了2套房子，当时愁得不行，但不到三年之后转手卖出去的价格就比当年的货款多一倍还多！”
　　2002年，吴双进入位于黑石礁附近的一处楼盘做销售。“当时的市场要比2000年时热闹了不少，很多投资者都开始大量进入房地产市场，彼此之间的竞争也开始逐渐激烈，不仅在户型设计上更趋合理，绿化、物业等都开始逐渐有了规范，甚至还在报纸上打起广告。”吴双记得，当年，他所在的这处楼盘在报纸上打出了楼盘开始预约排号的广告，当天一到售楼处，发现里里外外都是排队的人群，“我当时吓坏了，以为楼盘建设出什么事了，还肯定是不小的事故。”后来他才弄清楚，原来这都是排号预约买房子的人。
　　3年，房价翻倍贷款翻倍
　　“算起来，当年的‘第一代房奴’也算是最幸运的一批房奴，”吴双说，由于经常需要为客户计算房贷，他对“历代”房奴的付款变化都了然于胸。之所以说第一代房奴幸运，是因为他们享受着中国房地产市场发展初期的低房价、低首付、低利率的多重“起步优惠”。2002年，一套普通商品房的价格还只有每平方米2000多元，“价格高的也就3000出头，”吴双告诉记者，当年多数楼盘可以享受两成首付，10~20年的利率也只有5.7%左右，也就是说，当年一套100平方米、总价款在30万元的房子，贷款24万元20年还款期每个月只需要还1400元左右。“计算一下，20年的利息支付大约在14万左右，如果选择逐月递减的还款方式，利息总额可以控制在11.5万元，如果选择10年还款期，利息支付还会缩减一半。”吴双说，如此计算，其购房的总支出也只有36万~44万元，如果按照现在的房价计算，总价款至少可以在百万元以上。而当年的低房价时代中，十几万一套的房子比比皆是。
　　“房价比较快速的上涨大约在2005年以后，当时大连房价已达每平方米5000元左右，优质地段更是超过6000元，此后，几乎每年房价都会有1000元以上的上涨，”吴双记得，大连房地产市场已经难寻20万以下的商品房了，单价超过万元的楼盘也开始出现，“有一个阶段，楼盘内开盘的几个楼，在一两个星期内就会被预订一空。”这个时代开始，房奴们的还款压力也变大，首付往往要一次性拿出十几万到二十万不等，每个月的还款也逐渐增加，2000元以上的月还款成为主流。
　　3年，炒房收益60%~100%
　　尽管如此，吴双有几位结识了多年的客户还是频繁出手。“看好了大连楼市向好的趋势，有几位客户在2005年~2008年的时间里购买了多套住房。”吴双说，这部分人都收益颇丰，尽管当年入市的时候房价已飞速上涨，但相对当年三五十万元一套的价款来说，每套房子如今的市值都超过百万元，即便计算房贷利息支出，每套房子收益也可以达到60%~100%。
　　“但如今再做房奴，压力已经非常大了。”尽管现在已经是销售总监，但吴双对普通购房者购房成本的关注丝毫不减。“现在市内几乎已经难寻万元以下楼盘，现在买一套100平方米的房子，总价款要在100万~150万元，”吴双给记者算了笔账，按照目前的银行贷款政策规定，即便是首套房，贷款首付也必须是3成，也就是说，一套100万元的房子，首付就需要30万，这是十年前大连优质地段一套100平方米住房的售价。按照现行利率，70万贷款20年期每月还款额大约在5300元左右，利息支付则要超过50万元。也就是说，其付出的总房款要在150万元以上。
　　“现在购置住房的压力无疑要比十年前大得多，而且，在近两年房价趋于稳定的背景下，如果单纯计算投资回报，未必会比其他投资方式更划算。”在吴双看来，这也是近两年随着房地产调控政策的深入，投资型购房者大量退出市场的主要原因。
　　如果单单从还款压力和时限上看，“第一代房奴”早已不是真正意义上的房奴。当年低价房款背景下形成的少量贷款，在公积金制度几乎已经汇集每个个体的今天，早已谈不上什么压力，何况，他们已经或正在告别还款生活。但深入思考之后我们发现，房奴带给中国房地产市场的，远远不止“还款”二字这般简单。
　　中国住房制度改革之初，我国城镇人均住房建筑面积只有8平方米左右，1998年缓慢增加到20平方米。1998年全面房改之后，住房建设提速，至2011年已超过32平方米。按照2004年建设部政策研究中心发布的小康社会居住目标研究报告，计划2020年全面实现住房小康：一个核心指标是城镇人均住房面积35平方米。现在看来，预计将于2015年提前实现。除了人均住房面积的提高，还有住房功能的完善、小区环境的提升、社区配套的丰富。这是建国以来民众总体居住水平提升最快的十年。
　　房改之后第一批购房者，集中在2000年至2003年，那时贷款条件比较宽松，还贷压力也小。严格来说，他们还根本算不上真正的“房奴”。因为那几年，我国房价还未进入快涨通道。2000、2001、2002、2003年，全国新建商品住宅价格涨幅分别是2.9%、2.8%、3.7%、3.9%。而2004和2005年就剧升至15%和16.7%。从这个意义上说，真正的房奴，是从2004年开始出现，2007年后大量出现，2009年以后，随着大连乃至全国范围内的房价集体进入历史高点，房奴的购房压力陡然增加。
　　我们想说的是，中国房地产市场，应该向房奴致谢。十年前，面对还是新兴事物的“第一代房奴”，对如何选择房子还一脸蒙懂。圈块地就敢卖房、到手的房子跟图纸上完全不同的年代，正是“第一代房奴”为自己利益的不断抗争，换来了中国房地产开发销售制度的不断出台和逐渐完善。制度完善之后，房奴们开始关注房屋质量，漏水、长毛的商品房不断被房奴们投诉见诸媒体，黑心、资质不全的建筑商和开发商被市场淘汰。
　　十年前，即便是当时售价最高的小区，也难逃布局局促、人车混行和绿化简单的特点，而随着房奴们对生活品质要求的逐渐提升，现在的房子，即便不是豪宅，也可以做到小区功能区划清晰、人车分流和绿树成荫，一些大型楼盘仅在绿化美化小区环境一项上的投入就可以达到数千万，甚至上亿元。现在，房奴们越来越懒，开发商们却越来越勤快，房奴们不愿意为装修东奔西走，开发商就会为其推出精装修住宅；房奴们不愿意为清扫楼道花费时间，开发商们会将最好的物业提供给业主，甚至把走廊、电梯间清洁地可以让孩子们在上面打滚儿……没错，房奴就是这样一个矛盾的群体，身负债务，却丝毫不阻挡他们成为最受开发商尊敬的人，他们的需求，就是中国房地产市场成长的动力。