官员称住房转让所得征税不再出新规

“对转让住房征收个税，现行税法和规章已有详细规定，国务院只是强调严格执行。”国家税务总局所得税司官员4月1日回复财新记者电话采访时解释说。

　　上述官员表示，按国务院文件的要求，就是严格按108号文执行。“目前没有考虑出台新的政策，也没有考虑修改108号文的规定。”

　　3月最后两天，地方落实国务院房地产市场调控“国五条”的实施细则密集出台，对新建商品住房价格涨幅、限购措施、二套房贷首付比例和贷款利率等做出规定。对住房转让所得征收个人所得税的规定，多数省或城市实施细则重述国务院规定，未有过多操作信息。

　　2006年国税总局出台通知（国税发[2006]108号文），对住房转让所得征收个税的原有规定进一步完善和细化，国务院强调“应依法严格按转让所得的20%计征”的“法”即为108号文。

　　此前，1994年起实施的个人所得税法规定，对“财产转让所得”项目（包括房产）应征收个人所得税，税率为20%；1999年，财政部、国税总局、建设部联合发文，对个人转让住房所得征收个税的一些特殊情况规定了优惠政策。108号文对二手房交易所得征收个人所得税有关规定作了进一步明确。

　　“108号文的规定已经很清楚、很详细了，还能有多细的细则？”国税总局这位官员表示，具体如何执行、执行到什么程度，这要看地方政府。

　　国税总局108号文规定，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

　　对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

　　对于如何确定房屋原值，108号文列举五类住房分别做出规定，包括商品房、自建住房、经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）、已购公有住房和城镇拆迁安置住房。

　　108号文规定，转让住房过程中缴纳的税金包括，纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税和印花税等税金；合理费用包括，纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费和公证费等费用。

　　根据这一文件，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局，根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

　　财政部、国税总局、建设部曾提出，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，可执行个人所得税减免政策。这项优惠已在2010年10月1日中止。

　　但另一项个税优惠政策至今有效，即个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，其转让所得免征个税。■