社会资本涌入养老产业开发或沦为新圈地运动

作者：记者张艳蕊

日前，国土资源部针对养老项目用地做了一次调查，调查结果显示，个别养老用地存在偏离养老产业领域发展的倾向。据悉，这一次国土资源部调查了30多个养老项目。
　　从国土资源部获悉，国土资源部正在深入研究支持养老产业发展的用地政策，并着手制定《关于支持养老产业用地政策的意见》。此前，地方国土部门养老用地政策的破冰已经引起了国土资源部的担心。“主要担心其成为企业圈地的新平台”。“养老产业市场巨大潜力已经浮现,也引发了金融、地产等各方关注的目光。”中国老龄事业发展基金会德源养老项目管理委员会副主任景基向《中国企业报》记者介绍，“据预测，到‘十二五’末老龄人口将达到2.21亿，中国正面临人口老龄化所带来的种种社会、经济问题，社会资本对养老产业的投资热情也在逐渐升温。”
　　掘金背后或沦为圈地运动
　　巨大的市场需求，盈利模式有待探索。
　　养老产业正在成为投资者新的消费噱头，但仅仅作为养老产品的供给者，离真正的养老服务供给者相去甚远。“要做好养老地产，我们不能仅仅盯着老人的荷包，在追求经济利益时更应注重社会效应，真正从老年人的角度出发，形成科学合理、可持续的养老产业，才能真正达到双赢。”景基指出。
　　目前，我国养老地产市场上基本形成了房企、险企、央企三足鼎立的局面。据不完全统计，三类企业在养老地产上的投资额已逾千亿。据《中国企业报》在公开资料中发现，房企以万科、绿城、保利地产、联想控股、香江国际、复星等为代表，近来已有20多家房企打出“养老牌”；险企以泰康人寿、中国平安、合众人寿等为代表。而最近才“试水”养老地产的央企，个个都是大手笔，继4月中国石化斥资80亿元，在四川郫县花园镇布局总体规划占地2000亩的养老项目，5月，中国水电地产在重庆璧山投资80亿元、占地3000亩，打造全国最大养老地产项目。据媒体披露，此项目业内称这是今年以来养老地产最新一宗较大规模的房企圈地案例。
　　土地，是养老机构最难突破的瓶颈。业内人士一针见血指出，在这种情况下，若非出于无奈，并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。更多的企业是打着做养老地产的旗号低价圈地，然后卖住宅。
　　“虽然养老地产刚刚起步，但它是与房地产相结合的一种新型产业，具有一定的特殊性。”北京太阳城董事局主席朱凤泊认为，目前养老地产在实施过程中遇到了很多问题。政府相关指导政策不明，开发养老地产的房企仍处于“摸着石头过河”的阶段。
　　养老产业的转基因模式
　　“发展养老产业既是市场机遇，更是社会责任。养老产业并不仅仅等于养老地产，这是一个产业的运营模式。养老地产的核心竞争力不是开发能力，也不是投资能力，而是管理能力。必须把养老服务和地产两者结合来做。”景基在接受《中国企业报》记者采访时指出，“目前，中国的养老产业除了北京的太阳城经过13年的努力与摸索刚刚开始盈利，还没有一个成功的商业模式可借鉴，亟须一个‘转基因’模式,只保留养老传统中的优秀基因。”
　　景基也同时向《中国企业报》记者介绍了美国养老地产金融生态模式。在美国，养老地产不是一类房屋，也不是一种收费模式，它是一个完整的金融生态系统，由开发商、运营商、房地产投资基金（REITS）和私募基金共同构建，其中，REITS作为上市公司更关注租金收益的稳定性，强调资产长期持有；而私募基金则主要面向机构投资人，更关注资产升值的收益，强调物业资产的低买高卖；至于非盈利性组织，主要利用捐赠资金和政府补贴为低收入群体提供社区养老。
　　景基表示，“但无论是哪种投资商，在持有物业期间都以净出租或委托经营的方式将物业交由专业运营商管理。在净出租方式下，投资商获得稳定租金回报，由运营商支付所有运营费、维修费、保险费、税费等，运营商获取剩余收益的同时承担经营风险；而委托经营方式下，运营商收取固定比例的管理费，投资商获取剩余收益并承担大部分经营风险；有时，投资商也会与运营商共同发起地产基金来收购并持有养老地产，运营商在基金内占有少数份额并负责运营管理，而投资商则按出资比例承担大部分经营风险。　产业链亟须土地政策支持
　　由于养老产业带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对养老地产的发展至关重要，也是养老地产的投资者首要考虑的问题之一。据景基介绍，一般来说，政府会在税收减免、土地取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠。他以成都为例，由政府推导的成都养老地产正迎来历史发展的黄金机遇。成都市政府早在2010年就以《关于加快成都市老龄服务社会化产业化发展的意见》的“38号文件”开创了全国的先河，不但降低了社会养老机构的门槛，要求加快发展养老服务业，并在养老服务的发展规划、用地政策、补贴政策、税费优惠政策、融资政策和医疗政策方面做出了明确规定，大大有利于成都养老机构的建设。
　　据悉，国土资源部正在征集各试点城市养老用地招拍挂经验，以进一步推动养老用地发展。“目前，国土资源部对地方国土资源局试点养老用地招拍挂制度采取不插手原则，如果有成功案例，会根据这些成功案例进行政策制定；如果没有成功案例，国土资源部将不会推进养老用地招拍挂制度。”国土资源部政策法规司相关负责人表示。
　　据悉，国土资源部目前会优先安排符合规划的非营利性养老服务设施的建设用地。新办的非营利性养老服务机构符合国家划拨用地目录的，经有批准权的人民政府批准后，可采取划拨方式优先供地。