广州侨外解读西班牙购房移民+海外投资房产价值显现
2017-11-30 10:38栏目：经济
2016年，中国投资者海外房地产投资额达到330亿美元 ，同比增长近53%，再创历史新高。 2017年西班牙政治经济趋于稳定，预计未来几年内，西班牙将逐渐成为欧洲区域内最热投资目标国之一。
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一方面，中国房地产市场进入结构性拐点。中国楼市的繁荣很大程度上依赖的是宽松的货币政策，根据央行公布数据显示，2016年新增人民币贷款12.65万亿元，创下历史纪录，而其中有45%都是以个人住房按揭贷款为主的中长期贷款。但是在博鳌亚洲论坛2017年年会分论坛上，中国人民银行行长周小川已经表示，全国实施多年量化宽松货币政策之后，本政策周期已经接近尾声，即货币政策将不再像过去那样宽松。交银金研中心高级研究员刘学智表示，面对即将相对紧缩的货币政策和从前错误高估的“刚需”情况，中国房地产市场有必要进入结构性改革。
另一方面，欧债危机冲击过后，不少欧盟国家的房地产价格处于价值洼地，但近年一直保持着回暖状态。根据西班牙国家统计局公布的房屋价格指数显示，自2015年，西班牙房产市场开始复苏，2016年西班牙房价上升4.7%，连续三年实现增长，为2007年房产泡沫破裂后的最大反弹。
随着西班牙房产市场的回暖，国际投资者蜂拥而至，突显了西班牙房地产市场的配置价值。中国工商银行研究团队持续关注西班牙房地产投资情况，不断研究国际投资者进入西班牙房地产市场的投资模式，本报告将承接2015年“西班牙房地产系列专题”报告，基于对西班牙2016年宏观经济、政策和房地产市场的跟踪评估，总结了市场的最新变化和发展趋势，剖析了其中蕴含的房地产投资机会和投资模式，以供参考。
1、西班牙经济现状
2016年，西班牙GDP达到12,000亿美元，为世界第14大经济体，欧洲第五大经济体，是欧洲最具吸引力的市场之一 。
西班牙自2016年初至2016年10月，政局就处于动荡不安的状态，曾有投资者担心这种从稳定政府到由于斗争而导致政局不稳的情形会对西班牙的经济和债务增长水平造成不良的影响。但实际上，在经济方面，西班牙央行年初公布的2016年GDP增长预测为2.8%，然而在6月的第二轮大选后，西班牙经济增长率就已经超过了这个预期。
2016年10月，西班牙新政府诞生，人民党当选，结束了为期约十个月的无政府状态。2016年底，西班牙GDP增长率为3.2%，其中消费和投资成为了主要的经济增长动力，银行利率低、就业岗位的增加和市场物价的稳定也是经济增长的关键因素。
西班牙失业率在2016年第四季度从之前的18.91%降至18.63%，好于原本市场预期（Trading Economics）的18.7%，2016年底的失业率是自2009年第三季度以来的西班牙的历史最低记录。
得益于西班牙政府的结构性改革措施，西班牙GDP增速自2014年起就开始超过欧盟平均速度，并逐渐居于前列，并连续三年保持强劲增长。根据Trading Economics的预测，2017年六月西班牙GDP增长3.1%，增长比率与2016年持平，主要经济增长支柱依旧是消费和投资。尽管西班牙经济增长趋势有所放缓，但是相比较欧盟平均约1.6%的增长率，其增长速度仍居首位。
西班牙CPI（消费者物价指数）在2017年三月同比增长2.3%，低于前两个月的3%，符合国家政府官方之前的预测。这是近三个月以来，CPI最低的增长比率，由交通、住房、饮食、柴油、汽油和电力成本的降低所致，（未来CPI情况以及失业率情况）。
总体看来，西班牙的宏观经济情况将在2017年持续变好。
2、西班牙房地产市场概览
根据西班牙国家统计局公布的房屋价格指数显示，自2015年，西班牙房产市场开始复苏，2016年西班牙房价上升4.7%，连续三年实现增长，为2007年房产泡沫破裂后的最大反弹。
2016年，西班牙房地产行业总共吸引投资额超140亿欧元，共计城市土地面积12万平方米，比去年增长13.5%。鉴于2017年2.7%的经济增长预计及近两年房产升值的积极状况，2017年预估房产销售将增加约7%，房价也将持续回升，预测平均年增长率为2.5%。因此，2017年房地产行业将大幅带动经济的增长，预计投资房产的资金将在新的一年增加3.2%。
2016年，西班牙房地产市场的表现展现了该行业目前正处于全面增长阶段，巩固了自2014年开始的市场复苏情况。从经济周期角度来看，西班牙房地产行业目前正处于上升阶段，特别是考虑到经济危机时房地产价格遭受到的重挫，在未来一段时间内，房产市场将会保持着相对较高的增长比率。
1.马德里
2016年，马德里房屋买卖成交总面积为429,600平方米，与长期平均水平相比，房屋销售数据增长了15%。尽管今年的房屋销售量略低于去年，但是健康的增长速度推动了马德里房产交易市场，其中办公房产市场的表现尤其突出，在没有大型交易的不利情况下，位于首都城市马德里的众公司依然可以实现其业务增长的计划。
马德里房屋空置率在2016年持续下降至11.8%，高品质的闲置办公楼仅占市场的5%，已经成为了稀有资源。注意到这一点的房东们都开始越来越愿意翻新自己的房产，并在马德里房地产市场带起了一股翻修旧楼的浪潮，这也从侧面推动了新建房产的发展。
2013年下半年，马德里房屋租金开始增长，并在接下来的几年都保持着上升的趋势。2016年底，马德里房屋租金最高达到了348欧元每平米一年。
2016年，马德里办公房产的市场总投资额为25亿欧元，该投资主要来源于西班牙国内投资者，共计投入21亿欧元，占总投资额比83%。鉴于经济呈积极发展趋势，预计2017年及2018年，房屋租金都将会持续上涨。
2.巴塞罗那
2016年，西班牙经济势头发展迅猛，GDP增长3.2%，主要由于私营企业需求和家庭支出的增长。2015年，仅是巴塞罗那大区市政局就完成了总面积67,000平方米的大型房屋买卖交易，所以2016年巴塞罗那的房屋交易总面积下降至288,200平方米。
然而2016年巴塞罗那房屋交易量仍然比历史长期平均数据高出24%，已签订合约的房屋交易共404笔，是房产市场的新高记录，展现了巴塞罗那房地产行业正在蓬勃发展。2016年房产空置率下降至11.5%，CBD地区甚至低于5%。
由于缺乏大面积的办公房产资源，公司只有在远离CBD区域的地方才能寻找到4000平方米以上的办公房产，与此同时，巴塞罗那地区的房屋租金正在全面上涨，尤其是CBD区域，最贵的房租高达每年每平米258欧，因此预计在2017年，房租的持续上涨将导致房产并购交易量增长。
如图所示，2016年，巴塞罗那办公房产投资金额为4.72亿欧元，与2015年相比降低7%。办公房产投资占房地产市场总投资的27%，是二手房市场最为热门的版块，其中西班牙投资者在买方市场中最为活跃，投资金额远高于外国投资者。
3、西班牙房地产市场投资机会分析
如前所述，2016年，西班牙房地产行业总共吸引投资额超140亿欧元，共计城市土地面积12万平方米，比去年增长13.5%。鉴于2017年2.7%的经济增长预计及近两年房产升值的积极状况，2017年预估房产销售将增加约7%，房价也将持续回升，预测平均年增长率为2.5%。因此，2017年房地产行业将大幅带动经济的增长，预计投资房产的资金将在新的一年增加3.2%。
总结西班牙房地产市场投资机会，从主要投资类别来看，酒店地产是回报率最高的投资类型，其行业净回报约为6.5%，一方面，这是由于酒店投资一般需要投资者具有较高的专业性与行业经验；另一方面，由于旅游消费的不断升级，中高端酒店的利润空间更大。与此同时，酒店地产的平均投资金额业最大，达到1.12亿欧元。商业综合体与酒店类似，回报率较高（约5.5%）且投资金额较大。同样，商业综合体对专业程度要求较高，因此投资者多为专业房地产开发与管理企业。写字楼地产的回报率低于酒店和商业综合体，但是对投资者专业程度的要求相对较低，且回报率较为稳定（约4.75%），因此吸引了众多的金融机构投资。零售地产与写字楼类似，根据细分业态的不同，回报率处于4.5%-5.25%，是较为稳定的投资业态，且对投资者的专业需求最低。如果金融机构寻求较为稳定的投资，包括百货商店、商铺、超市、购物中心等业态的零售是不错的选择。
2017年，西班牙无论在政治上还是经济上都相对稳定，各类投资者对西班牙房地产市场也将保持高度兴趣。对于西班牙最主要的两大市场马德里和巴塞罗那，投资者如今更加倾向于选择翻新和开发新的物业，越来越多的新建项目出现。预计未来几年内，西班牙将逐渐成为欧洲区域内的最热门的投资国家之一。
易学天后指点解惑
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