中国房地产泡沫与崩盘风险并存 调控窘况或将持

“2013年是一个楼市可以随时倒回去的一年。目前来看，调控已经压不住一线城市楼市反弹的趋势，这很有可能导致泡沫加剧。”华南某房企一位人士告诉本报记者。
　　与2009年不同，中国楼市目前正承受着双重危机：一方面，一线城市因供不应求，房价过快上涨的压力再现；另一方面却是三四线城市面临着供应过剩的风险。
　　楼市调控政策未能真正起到深层次的效果，将导致“房地产成阻碍中国经济结构调整的绊脚石”的情况在2013年继续上演。
　　面临双重危机
　　据中国指数研究院[微博]数据显示，2013年第一周楼市成交较旺，40个被监测城市中，成交同比上涨城市占九成以上，首周多个城市楼市成交涨幅超过100%。
　　然而在成交旺盛的另一面，土地的供应量却在减少。据伟业我爱我家数据显示，全国一线城市土地交易量同比锐减42.9%，二线城市土地交易量缩减9.2%。分析表示商品住宅土地供应缩减将导致市场上房子供应量的缩减，增加房价上行的压力。
　　持“限购令促进房价暴涨”观点的华远地产(3.79,-0.19,-4.77%)董事长任志强分析称，目前限制新增土地供应，导致了自2011年以来出现了历史上第三次土地供应负增长，旧土地供应库存今年3月终止，新增土地供应的负增长，使供需矛盾加剧，而每次土地供应负增长之后房价都会暴涨。
　　此外，任志强分析称，与2007年、2009年房价暴涨时，市场都有较充分的二手房供应，释放了房价上涨压力不同的是，此番上涨由于限购令，靠增加二手房供应满足市场需求的路子也被堵上，导致市场上开发商新房及二手房存量同时出现不足。
　　中原集团主席黎明楷在1月9日的观点地产论坛上表示，去年上半年开始，开工量开始下降，总体供应量在下半年应该会出现一个阶段性的短缺，所以如果纯粹从供需关系来讲，对楼价是利好的，但考虑到政策方面的压力，楼价要涨其实也并不容易。
　　而与一线城市面临反弹的压力不同，此刻的三四线城市正面临着供应过剩的危机。
　　“从去年开始，一二线城市成交量开始发力，反而跑赢了三四线城市，而未来三四线城市过去土地供应过大，仍存在一些压力。”黎明楷表示。
　　在调控初期，包括大型房企在内的投资资金开始向三四线城市转移，这些城市承载了调控压力之下的刚性需求和投资性需求的主要市场。然而随着一二线城市楼市回暖，部分三四线城市却陆续传出了投资增长减速、潜在需求逐渐减弱等信号，这些城市的土地供应规模偏大、可供应商品房的库存较高。
　　“房价可涨的空间正逐步受到限制。”有房企人士如此预判三四线城市的房价。他分析称，这些城市也可能逐步分化，一些城市可趁借着城镇化的机会继续承载一线城市无法满足的需求，而一些实业经济基础薄弱、泡沫过大的城市则会面临崩盘的危机。
　　“我担心在新一轮反弹中，一线城市的泡沫增速会加大，经济情况再次围绕着房地产转。”华南某中型房企人士李先生向记者表达了他的担忧。“我当然希望卖得好，不过我不想看到房价过快增长。”在去年5、6月楼市复苏期，包括中海地产主席孔庆平等房企高层也曾时向本报表示过类似的看法。
　　国家行政学院决策咨询部研究员王小广近日撰文表示，调结构已经成为新一届政府最重要的任务，房地产泡沫已经成为阻碍中国经济结构调整的绊脚石，房地产调控是调结构的一个关键前提。
　　王小广分析，中国一半以上的新建商品房是在满足投资需求，属于不正常现象，由于房地产价格的泡沫式上涨，房地产业利润可观，导致很多企业，无论是民营企业还是国有企业，都希望把利润的一部分，甚至一大部分拿出来投资房地产，资金不断地从实体经济流入房地产行业。经济结构调整，就是要通过创新，使企业转型升级，这需要大量的资金投入。
　　调控窘况将持续
　　“调控走了一圈，要改变的变了没？要改善的改善了没有？如果答案是否定的，那2013年甚至之后也很难找到清晰的路子。”某上市房企区域公司负责人陈先生认为，调控政策并不是近两年来出现的，调控依然牵动着房地产众多利益链条的各种关系，对房地产是抑制还是支持仍旧思路不清，以致政策在现实执行中经常“变味”。
　　“一方面市场实质上对调控已经产生很大的免疫能力，另一方面调控似乎已经妥协了。”陈先生表示。
　　这种怪圈持续至今仍未解决，并一直被业内众多人士指责为“行政手段管得太多”。
　　黎明楷称，政府因为在供应方面控制做得并不好，就只能干预需求方面。他认为，政府没法用好金融政策、税收政策，或者觉得政策不好用，就只能暴力去干预需求。
　　万科总裁郁亮曾对本报记者分析，目前的调控政策并未建立长效机制，这导致很多政策并不能符合具体地方的实际情况，一刀切的政策并不能解决长效机制问题。
　　郁亮提出了地方政府在处理土地供应、调控政策和配套规划等方面的不足之处。“最需要房子的城市土地供应最紧张，这时候很需要政府做好配套，要规划清楚建设目标、配套所需要的资金、配套的土地、需要多少市场力量来做。”他表示，要解决用地量和规划问题，“难就难在各个部门要配合起来。”
　　近日，包括朱中一、陈淮[微博]等业内人士已提出2013年政策应偏重于支持合理的改善性需求。“投资压抑过度最终也导致供需极度不平衡，因此，合理的改善性需求需要支持，这也有助于疏导投资渠道。”
　　中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示，在2013年的改革过程中，如果打破垄断、土地政策上顶层设计、划分与协调政府与市场的边界、调整中央与地方的税负关系等改革措施不能有实质性推出的话，2013年你再加码什么限购，发粮票、发房票也根本解决不了房地产市场平稳运行和健康发展问题。
　　从行业角度、企业角度来看，曾任万科集团原执行副总裁的协信地产控股有限公司CEO刘爱明认为，调控让人感到非常遗憾。他称，这么多年来，政策调控的焦点一直都在房价，虽然交易量年年增加，卖了这么多房子，但房子的质量、品质、绿色、低碳没有明显改善。“如果不发生这个变化，这个政策一定是失败的。”他补充道。