北京市住宅应急维修业主可直接申请

屋顶漏雨、电梯停运，这些急迫需要动用住宅专项维修资金来维修的问题，过去经常迟迟无法支取这笔“修房钱”。7月30日，北京市住建委就《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》公开征求意见，对于六种可以申请应急使用维修资金的情形，简化申请支取手续，应急“修房钱”最快可实现48小时内到账。
　　六类情况可用应急维修费
　　目前，要使用住宅专项维修资金，必须走一定的程序，比如需要三分之二以上业主的同意。市住建委相关负责人称，其实2010年出台的《北京市物业管理办法》中已明确规定，六种危及房屋安全的紧急情况，不用经过三分之二业主同意，包括屋面防水损坏造成渗漏、电梯故障危及人身安全等。
　　但近两年，仍有不少业主遇到维修金迟迟不到位，房顶漏雨无法维修的情况。
　　对此，这位负责人说，按照现行规定，使用维修资金应当由物业企业或业委会提出申请，当发生物业企业、业委会推诿的情况，就会无人申请维修资金。
　　应急维修无需物业先垫钱
　　7月30日公布的征求意见稿中，明确了应急使用维修资金的申请主体和受理部门。其中首次明确，除物业企业和业委会可提出申请外，如果这两方“推诿”，相关业主可以直接向区县建委或房管局提出代修申请。
　　此外，按现行规定，发生危及房屋使用安全的紧急情况时，需要物业企业或施工企业先行垫资实施维修，再提出维修资金支取申请。实践中，由于物业企业或施工企业往往不愿意或没能力垫资，造成维修无法进行。
　　对此，征求意见稿中调整了维修资金的付款时间，实现了维修资金先划款后维修，不再需要企业垫资维修，并严格规定了资金审批和支付等环节的办理时限。
　　征求意见稿中规定，申请材料符合要求的，有关行政主管部门应当在接到申请后的2个工作日内做出同意的决定；情况特别紧急的，应当场做出同意决定。市住房资金管理中心区县管理部、业主大会开户银行，应当在接到区县住建部门批复意见之日起，2个工作日内办理支付；发生特别紧急的情况时，应当在接到区县住建部门批复意见之日起24小时内（工作日）办理支付。按这两类手续办理再加上银行24小时内的划款时限来计算，以后申请应急维修，最快可以实现48小时内资金到账。
　　释疑
　　使用应急维修金，谁来申请？
　　相关业主可直接申请代修
　　北京市住建委有关负责人介绍，维修资金尚未划转至业主大会专用账户的商品房小区，由物业企业提出申请；维修资金已划转至业主大会专用账户的，由业委会提出申请。
　　如果业委会不愿提出申请，或业委会名存实亡，或业委会怠于履行职责，则由物业企业提出申请。
　　而如果物业企业、业委会都不按规定申请应急维修，相关业主就可以向区县住建委或房管局物业或房屋安全管理部门提出代修申请。相关业主是指6种危及房屋使用安全的紧急情况发生时所涉及的房屋所有权人。如顶层漏水的住户；而电梯故障，整栋楼业主均可提出申请。
　　业主申请维修金代修有何程序？
　　申请代修无需提交材料
　　有关负责人称，相关业主提出代修申请时，不需要提交相应材料，只需向区县住建委或房管局相关部门反映情况，工作人员会去实地勘查，情况属实，经批准后将组织代修。业主申请代修很方便。
　　同时，征求意见稿中还规定，因业委会、物业企业相互扯皮，不能履职，无法实施应急维修，严重影响业主生活的，由区县住建委或房管局组织代修，同时追究物业企业和业委会的责任。
　　已售公房小区如何申请代修？
　　应通知原售房单位提出申请
　　有关负责人称，要应急维修的已售公房，由物业企业或相关业主通知原售房单位提出申请。如果售房款和维修资金已记在物业企业名下，则由物业企业提出申请；危改回迁住房原售房单位不愿提出申请或找不到原售房单位的，也是由物业企业提出申请。
　　如公房售房单位已不存在，则由其上级单位提出申请，上级单位不愿申请或无上级单位的，则由物业企业提出申请。如公有住房售房单位、物业企业都不申请，相关业主可提出代修申请。
　　售房单位、物业企业未按规定维修的，由区县住建委或房管局来组织实施，同时追究售房单位、物业企业责任。
　　申请修房，未交纳维修金业主怎么办？
　　应补交维修金或分摊维修费
　　有关负责人称，应急维修工程涉及的业主如果尚未交纳维修资金，应立即补交应交纳的专项维修资金或分摊相应的维修费用。
　　而对于拒不交纳专项维修资金、分摊相应维修费用的，在办理该房屋产权登记、过户、继承等手续时，应先补交专项维修资金及其滞纳金。这意味着，如果没有按规定交纳维修资金，将来这套房屋就无法过户交易。
　　“如果出现个别业主拒不交纳维修资金，也不会耽误应急维修，先用现有的维修资金来修房。没交的将来迟早肯定是要把这部分钱补上的。”这位负责人说。
　　怎么防止维修金不被虚报？
　　修房钱花费须在小区公示
　　征求意见稿中拟规定，应急维修工程完工后，业委会、物业企业或其他组织维修的单位，应将工程使用维修资金的总额以及业主分摊情况，在小区内的显著位置告知业主，业主提出质疑的，组织单位应给予明确书面答复。
　　同时，如果物业企业，相关业主虚报维修范围、虚报工程预算，一经发现，将追究相关人员责任，有刑事犯罪的，移送司法机关。
　　而如果施工单位虚报工程预算、工程质量不合格，给业主造成损失的，则应退回虚报部分资金、承担修复责任，并给予相应处罚。
　　此外，为提高应急维修效率，此次还将对主管部门提出了明确要求。各区县住建委或房管局工作人员在受理应急维修资金申请审核过程中，不得设置障碍刁难申请人，不得故意拖延审核时限。市住房资金管理中心区县管理部在接到区县住建委或房管局同意支取应急维修资金的通知后，应在规定时间内完成资金支付手续，不得无故拖延。对行政管理人员不作为、乱作为的行为要及时严肃查处。
　　怎样提高应急维修金支取效率？
　　物业须建维修金“明细表”
　　有关负责人表示，实践中，使用维修资金前，物业公司必须先到市住房资金管理中心区县管理部，查询维修资金列支范围内相关业主的维修资金账户余额，整理相关数据信息和实施数据，这就拉长了实施应急维修的时间。
　　为提高应急情况下维修资金的支取效率，征求意见稿中要求各物业企业应当在通知下发之日起3个月内，按户登记业主姓名、房屋面积、交存维修资金余额，提前建立起小区内产权明晰、资金数量准确的维修资金明细台账。这样，如果遇到应急维修，物业公司手中就已经有了必需的相关数据，这将大大缩短维修资金支用周期，提高应急维修效率。
　　楼顶漏水 维修款3年没取到
　　海淀区阳春光华小区一共有8栋楼，其中4栋楼近几年出现顶层漏水的现象。去年“7·21”暴雨时，漏水现象更加严重。
　　6号楼顶层的业主朱女士家，客厅的吊顶因为被水泡过，已经损坏了一半。朱女士说，楼顶漏水已经好几年了，“（去年）下大雨那会儿，我们买了七八个盆接水，整夜睡不了觉。”
　　该小区由于已经入住了10多年，楼顶防水层5年的质保期已过，如果维修则需要动用住宅专项维修资金。
　　小区居委会负责人称，小区情况比较复杂，既有一些中央单位的房改房，还有一些纯商品房。业主交纳的住宅维修资金有些还未归集到位，而且一些产权单位的维修金也未进入业主大会账户。同时，该小区业委会迟迟没换届，公章已经过期。
　　因为提取住宅专项维修资金困难，漏水问题迟迟得不到解决。物业公司的工作人员说，他们为申请维修资金跑了3年，一直都无法支取使用。
　　最终，物业公司先垫付了35万元，将漏水的4栋楼修缮完毕。
　　海淀区建委相关负责人称，从物业公司角度上，他们不愿意先给业主修房，就是怕自己垫钱后，“公维”提取太慢太难，项目负责人对公司不好交代。
　　公开课
　　1 住宅专项维修资金有何用？
　　住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。简单来说，就是房屋公共部位和公用设施的“养老钱”。
　　住宅共用部位一般包括承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯等。
　　也就是说，这些部分需要维修的时候，可以动用维修资金。而业主自家的门、灯、窗户坏了，是不能用维修资金来修的。
　　2 专项维修资金如何交纳？
　　商品住宅的业主、非住宅的业主是按照所拥有房屋的建筑面积，来缴存维修资金。首期维修资金的缴存标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层（楼房是6层及以下）住宅、非住宅为100元/平方米；高层（楼房是7层及以上）住宅、非住宅为200元/平方米。
　　以一个100平米的高层住宅为例，首期缴存的维修资金为100×200=2万元。
　　3 住宅维修资金如何保管？
　　业主大会成立前，住宅专项维修资金由市住房资金管理部门负责日常管理。它委托一家商业银行，作为维修资金的专户管理银行，并开立住宅专项维修资金专户。
　　业主大会成立后，业委会可以自己选择一家商业银行开立维修资金专户，并申请将本小区的维修资金划转到这个账户中。
　　4 专项维修资金怎么使用？
　　维修资金划转给业主大会管理前，如果需要使用维修资金，首先由物业企业提出建议，然后经三分之二以上业主同意后，向区县建委、房管局相关部门申请列支。经审核同意后，由市住房资金管理部门区县管理部将所需维修资金划转至维修单位。
　　维修资金划转给业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金，首先由物业企业提出使用方案，然后经业主大会通过使用方案，物业企业可以组织维修。然后物业企业持有关材料向业委会提出列支住宅专项维修资金，业委会审核同意后，报区县建委、房管局相关部门备案。最后由业委会向开户银行发出划转维修资金的通知，开户银行将所需的维修资金划转至维修单位。
　　5 业主如何查维修金余额？
　　市住房资金管理部门、业委会应当每年至少一次与银行核对维修资金账目，并向业主公布维修资金缴存、使用、增值收益和结存的金额；发生支取的项目、费用和分摊；业主分户账中维修资金缴存、使用、增值收益和结存的金额等。
　　目前，不少业主手中还会有一张光大银行的“北京市房屋专项维修资金卡”，业主可以在这张卡上查询个人房屋维修资金余额、支取情况、历次结息金额等。但这张卡只能查询维修资金，无法取出维修资金。
　　6 二手房维修金如何过户？
　　二手房买卖时，结余的维修资金要随产权同时过户。购房人单方持房产证及本人身份证明，就可以到北京市住房资金管理中心的区县管理部，办理变更手续。