房地产泡沫是否存在?

在日前召开的由中国企业联合会和世界经济论坛共同举办的“２００３中国企业高峰会”上，２００余位全球著名的跨国公司领袖、经济学界的顶尖级人物及政府领导与２００余位中国企业界精英云集一堂，就共同感兴趣的４０个议题进行了广泛的交流和探讨。“２００３中国企业高峰会”同样关注中国经济增长的热门产业，汽车、房地产等领域的热点问题受到广泛热烈的讨论。北京房地产界著名人士刘晓光和张欣分别就房地产泡沫问题提出了自己的观点。
    北京首都创业集团总经理
    刘晓光：
    首先，我认为北京房地产空置率不是１５％。北京去年卖了１６００万平方米，固定的需求量是１０００万平方米，其中搬迁改造７万多户，大概需要７００多万平方米，北京每年新增的２３万人口需要３００万平方米。也就是说，１６００万平方米中有１０００万平方米是固定的需求，今后可能还是这个需求。根据总的空置房和现在住房总的存量计算，北京房地产空置率大概不到３％，而不是１５％。北京目前甲级写字楼的空置率是１５％，但是我们发现这些空置的写字楼的地点往往不是很好，如果在ＣＢＤ、金融街这些热点地区空置率就很低。另外，判断泡沫很重要的一个标志是有没有炒买炒卖的现象，北京这种现象基本上很少，很多人买房是为了自己居住，或者买了第二套房，个别的人买了房是为了投资。所以我觉得空置率的问题应该正确、科学地计算。
    关于商品房的购买率。我们计算了一下，北京人购买商品房的比重大概占到１４％到１５％，８０％多的家庭继续住着旧房或者没有买商品房，这给我们构成一个很大的发展空间，所以我们认为北京房地产的发展还是健康、稳定的。
    关于收入问题。北京收入水平高的人还是比较多的，在中关村一带，大概有４０万人年收入在１０万元以上。北京有一个基本的数字，有大概不到９０万人的年收入在１０万元以上，这就是９００亿现金。在北京，除了每年１０００万平方米固定的购买量之外，还有几个方面。第一就是外资企业在北京有几十万的员工。第二是中高档房销售对象４０％是外国人和外地人，也就是说全中国人的钱都可能在这里买房。第三，大概有２万多个追星族在北京，他们想当歌星、影星、学文化，他们也要购房。第四，富人们大概５年淘汰一次旧房，他们肯定买第二套住宅甚至第三套住宅，这个量非常大。所以我们认为北京的市场空间还是非常大的。
    关于价格。北京房地产的价格也在下降，我觉得这是一个结构的问题。为什么是结构问题呢？过去没有经济适用房，今年以来北京经济适用房的面积增加了几百万平方米，这个价格政府是限定的，一般在每平米３０００元人民币以下。而中高档房子的价格仍然在上升，比如首创置业销售的房子，我们５个楼盘的价格平均每年上涨在８％到９％的水平。所以我的结论是，房地产是中国最大的一个产业，它的发展是不平衡的，个别地区和结构上出现一些问题也是正常的。但是总的来看应该是健康的，特别是北京是健康的。
    ＳＯＨＯ中国公司联合创办人
    兼首席执行官张欣：
    人们经常问我一个问题，中国房地产行业有没有泡沫，我也经常听到人们把中国的城市与纽约、东京、伦敦相比，我有幸在纽约、伦敦这几个城市都住过，我想跟大家分享一下这方面的经验。
    我是在北京长大的，一直到６年前，也就是说在１９９７年之前，几乎每一个人都住在单位分的房子里，如果你们谁住过单位分的房子的话，你就知道那个房子是什么样子，住在那里的人非常盼望搬到商品房里去，这种愿望非常强烈。
    在伦敦居住时，我们也经常和朋友一块小聚，我们有时候就住在朋友家里，朋友家的房子是祖父、父亲那一代传下来的，他们的经历跟我们很不一样。在中国的市场上，如果把北京、上海和伦敦、纽约相比较，或者跟东京市场相比较的话，就好像把一个小孩子跟７０多岁的老人相比较一样，这是不太公平的比较，仅仅比较技术层面是不合适的。你可能没有考虑到，在过去５０年里，中国人对这种居住条件的期望被极大地压抑着，这种能量现在被释放出来了，他们非常强烈地想要住到理想的房屋里去，我觉得这是中国市场的一大特点，与任何一个发达市场的特点是不一样的。
    其次，关于泡沫的问题。我以前从事过银行业，我知道当一个机构投资者投资于某一市场时，这一市场就可能出现泡沫。在中国，人们的财富处在积累过程中，销售市场主要还取决于零售，基本上没有机构的购买者，因而出现泡沫的可能性也不大。
    房地产的发展之所以能够持续，是因为这个模式在很大程度上依赖于预售。一个大的项目如果预售不好的话，可能在任何一个时候就会停下来。你听到有人说，我们这个项目是１００万平方米，或者说有上千万平方米，听起来非常可怕，但实际上它是分成好几期，每一期都只有几十万平方米，做完一期以后它可能随时会停下来，所以我并不认为有大规模泡沫的危险，就像在成熟市场我们看到的那样。
    最后一点，在北京和上海这些城市，越来越多地受到了城市化进程的影响。在纽约、伦敦、东京，房地产的价值同当地市场越来越脱节，我们在北京和上海也看到这种情况。在１９９８年的时候，我们自己的项目有不到１０％的人是外地人购买，而今天大约有４０％的人是外地人购买的。随着城市化的增强，越来越多的外地人到城里来买房。房地产市场基本上受到当地经济的影响，随着城市化进程的加快，房地产价格也会不断地上涨。