房企变身方向：做专业化孵化器

2015年，“创客”成了年度热词，年初，全国两会两万字政府工作报告13次提创业，国家明确表示推进大众创业、万众创新将成经济发展新常态。
　　在“大众创业、万众创新”成为越来越多创客的口头语的时候，产业地产似乎担负起更多的房地产转型责任，房地产商纷纷开始接触孵化器。万科、华夏幸福基业、SOHO、亿达、瑞安、北京国际矿业城等一众企业纷纷涉足众创空间。

　　产业地产过剩，
　　房企涉足孵化器

　　数据显示，今年一季度全国房地产开发用地同比下降接近40％。上市房地产公司今年在北京面市的项目超过50％都是商业或产业立项。一位不愿具名的业内人士表示，“产业地产过剩已经是众所周知的事情，很多房地产商做孵化器很难盈利，但是那些房子空着也是空着，做孵化器不仅可以收取房租，还是个比较好的转型理由，但大多是跟风。”
　　上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进则认为，孵化器的概念实际上过去也有存在，目前提孵化器的开发和运营，应该赋予新意。
　　严跃进所提到的“新意”很是符合优客工场创始人毛大庆的“初衷”，是指房企在孵化器的开发过程中，需要依托办公物业等进行打造，实现分割式、小型化的办公场地是比较重要的，后续可以收购一些工业厂房或者去库存较难的办公物业进行改造。
　　在严跃进看来，互联网思维是目前众创环境下的一个亮点和基本要素，在孵化器的开发过程中，需要积极吸收移动互联网的思维，这个是最关键的一点。并且，积极和地方政府的创业计划进行挂钩，能够真正培育孵化器。若没有这个条件，基本属于小打小闹的做法。
　　而北京国际矿业城总裁朱绍宝则认为，产业地产最关键的是创新，“从产业形态上讲，产业地产也是工业地产，最大的特点就是要创新，只要有创新，哪怕是比别人多半步就是盈利的，反之，慢半拍就是亏损的。”

　　依托矿产业链，
　　全方位建创客大道

　　北京国际矿业城位于北京东南五环边，是以服务矿业行业为主导，集矿业高峰论坛、矿业权交易、矿业公司股权交易、信息交流、矿业权评估、储量评估、会计师事务所等矿业市场中介服务为一体的产业园。
　　朱绍宝介绍道，“我们集中矿业交易，矿业金融，银行信托担保，小额贷款，另外专业的第三方服务机构，还有矿业相关的论坛，文化等软支撑，这是任何一个创意类的项目一定要有的基础平台，众创空间本身就要提供这个方面的服务，目前我们这块已成型，所以我们的产业嫁接进来就很正常了。”
　　据北京国际矿业城相关负责人介绍，矿业城一期占地218亩，总建筑面积26万平方米，由68栋独栋和一座6万平方米单体建筑构成，产业独栋容积率为1.0。
　　朱绍宝的最终构想是让北京国际矿业城本身成为一个巨大的孵化器，矿业城里面实现各种产业的配套。事实上，随着mywork、天使街、众筹网、资源创客等单位的陆续入驻，北京国际矿业城将以中关村光机电园经海路北端六栋1.2万平方米的企业独栋，建设资源型“国际创客大道”。朱绍宝表示，“国际创客大道就是把我们的资源跟创客这种需求完美地结合起来，我们给创客一个嫁接，最终实现优势互补。”
　　值得一提的是，由于中国矿业资本市场尚处在培育期，国内风险勘查投资市场一方面表现为矿权人有项目但缺资金，另一方面又表现为投资人有资金，但不敢投。中国地质风险投资勘查过程中普遍存在着信息不对称现象，为此，北京国际矿业城推出多层次创新金融服务模式———将北京国际矿业城内聚集的资金、项目等各个矿业要素，通过矿业要素交易与服务平台，为投资人和矿业项目提供从融资渠道、项目遴选、运营监管到成果转化的全程服务。
　　上述所提到的北京国际矿业城相关负责人说，“很多入驻的企业很看重融资这一方面，也有部分企业是冲着这一方面来的。”日前，山西迪奥普科技有限公司便入驻北京国际矿业城，再加上矿业城已聚集的包括北京国际矿业权交易所、中国庆华集团、亿利资源、民生银行、包商银行、新华信托、SRK集团等在内的一批矿业企业及第三方服务机构，一条完美的矿产业链已经生成，这也是矿业城做成“国际创客大道”的强而有力的后盾。
　　严跃进同时表示，“从盈利模式上看，做孵化器，第一是要通过租赁效益的提高来获取，由于比较灵活的物业租赁模式，所以在租金水平上会更高。第二是通过技术创新和财政补贴，给予创业者更多的支持，进而扩大孵化器的专业水平和盈利水平。”